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              海南:决不能成“房地产加工厂”

              2018-06-10 12:11:43    来源:    作者:尹建军

              “2018年是中国改革开放40周年,也是海南建省办经济特区30周年。历史,总是在一些特殊年份给人们以汲取智慧、继续前行的力量。海南省可谓是‘因改革开放而生,因改革开放而兴’。”4月10日,国家主席习近平在博鳌亚洲论坛开幕式上的主旨演讲,再?#35859;?#19990;界目光吸引到更加开放的美丽新海南。

              30年来,经济特区的设立,让海南从贫穷落后的边陲小?#28023;?#21457;展成全国人民向往的“四季花园”、中国对外开放的“窗口”,城乡面貌发生了历史性巨变。然而,长期以来,海南的发展总是与房地产密切相关。上世纪90年代,海南房地产泡沫令人记忆犹新。

              8年前,海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。此后,海南房地产市场规模再次加速扩张,商品房新开工面积、销售面积总量超过前10年(2000~2009年)的4倍,“房地产加工厂”的帽子,被重重地扣在了海南省的头上。

              ?#30340;?#26222;遍认为,前些年海南缺乏统一的总体规划引导和管控,尤其是在房地产开发方面没?#34892;?#25104;科学合理的?#23395;鄭?#25151;地产项目遍地开花,部分项目严重侵占了海岸带、中?#21487;?#24577;核心区、滨水(湖库)地带、重点景区、水源地等核心资源,甚至对生态资源造成了不可逆的严重破坏。另外,各市县房地产开发普遍重视量的扩张、忽视质的提升,房地产产品结构单一、开发粗放、品质不高、配套不完善等问题较为突出,背离了国际旅游岛建设初衷。

              “海南要用壮士断腕的决?#27169;?#20943;少经济对房地产的依赖。”海南省省长沈晓明表示。

              4月13日,习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸?#36164;?#39564;区,支持海南逐步探?#40140;?#31283;步?#24179;?#20013;国特色自由贸易港建设。

              而立之年的海南,站在一个新的历史起点,朝着更高目标迈进。

              无法忘记的房地产“泡沫”阵痛

              在建省设立经济特区之后的上世纪90年代初,海南迅速?#30772;?#20102;房地产开发热潮,投资建房、炒地皮、炒楼盘的房地产公司纷?#23376;?#20837;这里,最终形成巨大“泡沫”。没多久,“泡沫”破裂,遍布全省的烂尾楼让人触目惊心。无数人血本无归,部分烂尾楼长期得不到盘活,成为当地政府最为头疼的大事。

              当年房地产“泡沫”的破灭,使风云激荡的海南骤然落寞沉寂,南北重镇海口、三亚街头布满了“城市疮疤”。有媒体报道称,高峰期时,海南曾有多达5000余家房地产企业。到1998年时,90%以上的房地产企业已无迹可寻。银行无可奈何,交了预售款的购房者更是怨声载道。此后,海南足足用了8年半的时间,直到2007年6月30日海南省处置积压房地产工作小组办公室解散,才意味着当地的烂尾楼基本上被消化完毕。

              而从2010年起,海南又迎来新一轮开发热,起因在于国务院《关于?#24179;?#28023;南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布,让海南国际旅游岛上升为国家战略。这里旋?#20174;?#25104;为人们关注的热点,地价、房价飙升,各方热钱汇聚,海南因此成为投资的热岛。

              那时,当地政府已经看到了房地产超速发展的弊端,并着手对岛内的房地产业做出一些限制,包括沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地?#30001;?#26368;少200米范围内不得建设房地产项目、适当降?#30171;可?#21697;住房开发的比例?#21462;?014年,海南省政府再次强调,降低普通商品住房比例,优化酒店?#21040;?#26500;,发展高端经营性地产。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地,鼓励市县依法调整为商业或者旅游用地。

              海南利用得天独厚的阳光、沙滩、大海和绿植,打造成全国闻名的旅游圣地,经济得到健康、长足地发展。但如何避免海南再被房地产裹挟?如何引导海南楼市向正确、健康的方向发展??#28304;耍?#28023;南省委书记刘赐贵明确表态:“海南不能成为房地产的加工厂,不能外面想要多少,我们就建多少。”

              优化房地产结构,让住房回归本义

              土地是海南最宝贵的资源,新一届省委省政府在集?#38469;?#29992;土地资源方面下大决心。概括起来就是“三个理念、三个原则和三个途径”。?#28304;耍?#27784;晓明解释道,“三个理念”就是:第一,不能把子孙后代的土地在我们手里?#21152;?#23436;了,要相信后人比我们更聪明,会用得更好;第二,好的土地供给好?#21335;?#30446;,就?#24125;?#19968;块能够做大衣的毛料别去做成了马甲背?#27169;?#31532;三,好的土地要供给好的开发商,就像好的布料要请好的裁缝来做。“三个原则”就是控制总量、盘活存量、用好增量。“三个途径”即一是提高土地的利用效率,不仅关注卖地价格,更要注重投资强度、产出效益和税收收入,从出让?#26041;?#30830;保土地高效利用;二是依法依规处置闲置土地;三是创新土地供给机制,?#28909;?#35268;定一些土地不?#24066;?#36716;让,防止炒土地。

              此后,海南在打好房地产泡沫“狙击战”的路上稳扎稳打。2016年2月23日,海南省下发《关于加强房地产市场调控的通知》,实施“双暂停”政策,从房地产开发管控、增加?#34892;?#20303;房需求、开发多元化房地产产?#36820;?#22810;方面积极调整,加快海南省房地产市场去库存和调结构,促进海南省房地产?#21040;?#24247;发展。

              2017年,海南省继续深化“两个暂停”房地产政策。为遏制投资炒房行为,下发了《关于限制购买多套商品住宅的通知》,对全省房地产市场施行限购政策,多个市县落实出台更加严格?#21335;?#36141;政策,引导房地产市场平稳健康发展。

              一是永久停止五?#24178;健?#20445;亭、琼中、白沙4个中?#21487;?#24577;核心区市县开发新建外销房地产项目,只?#24066;?#24320;发新建用于解决本地居民住房问题的保障性住房、改善性商品住房。二是海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅,严格加强海岸带管理和保护海洋生态环?#22330;?#19977;是生态红线区周边要严格控制商品住宅开发,海南“多规合一”已对生态红线区内的管控提出明确要求,将严控商品住宅开发的范围扩大到生态红线区周边。四是工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域,严格控制商品住宅开发,这不仅从生态环?#28526;?#25252;的角度考虑,也充分考虑了购房居民的居住环境质量。

              在生态优先理念引领下,海南改变考核“指?#24433;?rdquo;,2018年起新实施的《海南省市县发展综合考核评价暂行办法》,对保亭、陵水、乐东等12个市县的GDP、工业、固定资产投资取消考核,同时把生态环?#28526;?#25252;列为负面扣分和一票否决事项。

              3月31日,海南省房地产限购政策再次加码:非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房;五?#24178;健?#20445;亭、琼中、白沙4个中?#21487;?#24577;核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售?#29615;?#26412;省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%;新购住房自取得不动产权证之日起5年内禁止转让?#29615;?#26412;省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保?#25112;?#32435;证?#40140;?/p>

              摘掉“房地产加工厂”的帽子,让住房回归本义,海南对于断臂重生的决心和破除房地产依赖的决策是具?#24615;?#35265;的。数据统计,在多重政策影响下,2017年,全省主要经济指标完成年度预期目标,经济运行整体呈现稳中有进、稳中向好、稳中提质的态势。稳步?#24179;?ldquo;三去一降一补”,经济运行呈现“稳中提质”,去库存取得明显成效,商品住宅库存去化期约11个月,比上年末减少12个月。

              据介绍,海南商品住宅库存去化期在2016年一度高达45个月,部分市县甚至超过50个月,这成为海南房地产业发展的“隐疾”。经过实施“两个暂停”等一系列去化措施,从2016年底开?#36857;?#28023;南房地产销售迎来几波行情,伴随着房价上涨,商品住宅库存也快速实现了去化。直到2017年10月份,海南省在相关文件中称,实施“两个暂停”政策以来,海南省房地产去库存工作取得明显成效,全省商品住宅库存去化期总体?#20005;陆?#33267;合理区间。目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构,保持平稳健康发展,防止大起大落。

              从海南?#23548;是?#20917;看,目前本地居民收入水平普遍不高,住房压力相对较大。?#28304;耍?#20026;妥?#24179;?#20915;?#24125;?#22320;中低收入住房困难家庭的住房问题,海南省提出通过发放租赁?#22266;?#24314;设公租房、自住型商品住宅、共有产权住宅等多?#20013;?#24335;,建立健全与本地居民收入水平相?#35270;?#30340;住房保障体系。同时,为进一步加大政策支持,提出保障性住房、棚改、安置住宅、自住型商品住宅和共有产权住宅?#35748;?#30446;,不受商品住宅年度建设指导性计划和用地计划限制。

              ?#30340;?#19987;家认为,无论强调“海南不能变成房地产加工厂”,还是对当地多个市县取消GDP等指标的考核,无疑都是对“房地产绑架”的积极呼应。海南并不只是简单的令行禁止,而是在优化市县考核评价的基础上进行大改革,特别是把生态环?#28526;?#25252;同时列为负面扣分和一票否决事项,这算是“刮骨疗伤”。

              强化配置调控,提升土地效益

              统计显示,过去5年,海南多次开展重大专项行动,先后组织了海岸带保护与开发专项检查、闲置土地专项清理处置、存量国有建设用地清理处置等专项行动,暂停和规范土地二级市场转让交?#31069;?#20381;法依规查处805宗海岸带违法案件,建立起海岸带长效监管机制;清理处置存量国有建设用地28.9万亩,闲置土地14.5万亩。仅在2017年,海南进行的存量国有建设用地的清理处置行动,促进208宗、1.2万亩土地动工开发利用,拉动投资超过150亿元,对2.5万?#26029;?#32622;土地下达无偿收地决定,?#34892;?#38663;慑了囤地圈地行为。

              海南省提出,坚持质量第一、效益优先,以供给侧结构性改革为主线,打破行政区域配置资源的传统思维,强化土地资源配置调控,提升土地开发利用效益。至2020年,全省建设用地总规模将控制在550万亩以内,单位GDP建设用地消耗降低到1035亩/亿元,比“十二五”期末降低20%以上。

              同时,海南从土地供应源头?#20064;?#20851;口,严格执行净地供应制度,明确各区域、各类产业用地单位面积的投资强度、产出效益和税收标准。在土地供应中提高各类产业项目的准入门槛,促进土地高效开发利用。加强土地利用宏观调控,积极引导新增建设用地向开发效益高的地区和行?#23548;?#20013;,建立起新的新增建设用地计划指标测算与分配机制,更新和细化产业用地基准地价,扶持重点产业发展,降低产业用地保有成本。

              海南省国土资源厅有关负责人表示,深化实施“两个暂停”政策,?#34892;?#19979;达商品住宅用地供应计划,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房用地保障制度,建立起符合海南省?#23548;?#30340;房地产用地调控长效机制。严格土地用途管制,禁止其他用途的土地改变为商品住宅用地,禁止商品住宅用地提高容积率,已经办理农用地转用审批?#20013;?#30340;,不得擅自改变用途。规范土地二级市场管理,总结三亚市建设用地二级市场试点经验,将土地矿产二级市场交易活动一并纳入全省土地矿产交?#36164;?#22330;统一监管。

              该负责人同时表示,要以重大专项行动作为?#24179;?#25191;法监察制度化、规范化的载体。其一,强化市县政府国土资源管理主体责任,将单位GDP建设用地消耗量?#38470;怠?#36829;法?#21152;没?#30772;坏海岸带资源等指标,列入市县经济社会发展考核指标体系与离任审计内容。其二,开展违法用地治理专项行动,严厉查处和打击违法违规用地行为。其三,强化考核和问责,建立执法监察预警以及长效监管机制,开展违法用地网格化管控试点,?#34892;?#36943;制违法违规用地。其四,全面清理整顿土地二级市场,严厉打击和查处违法圈?#32426;?#22320;、违法炒买炒卖土地行为,严防以股权转让等方式变相规避土地转让审批行为。

              4月3日,《海南省人民代表大会常务委?#34987;?#20851;于修改〈海南经济特区土地管理条例〉的决定》获通过,修改后的条例增加了省和?#23567;?#21439;、自治县总体规划土地利用专篇(章)应当综合考虑资源环境?#24615;?#33021;力的内容,要求节约集?#21152;?#22320;,提高土地利用率;优化土地利用结构和?#23395;鄭?#32479;筹?#25165;?#21508;类、各区域用地;保护和改善生态环境,保障土地的可?#20013;?#21033;用,这为今后海南房地产用地调控长效机制的顺利、?#34892;?#36816;行打下了坚实基础。

              擦亮绿色发展底色

              不做房地产加工厂,用最全面、最严格的生态环?#28526;?#25252;制度,谱写美丽中国新篇章,这是海南未来发展建设的应有之义。

              沈晓明指出:“良好的生态环境是海南的‘金饭碗’,要像珍惜我们的生命一样保护好它。”从1998年在全国率先提出建设生态省,到2007年实施“生态立省”战略,再到力争列入国家生态文明试验区,在?#24179;?#29983;态文明建设的征程中,海南立足在“生态立省、环境优先”的发展思路上。2015年,海南又从规划改革入手,在全国率先开展省域“多规合一”改革试点,目的之一就是要遏制房地产过度发展。2017年,国务院批准了新的海南全省规划?#36857;?#23558;全省重要生态功能区、生态敏感区域和脆弱区域划入生态保护红线,涵盖全省陆域面积的33.5%、近岸海域面积的35.1%。

              对于房地产调控留下的缺口,海南将通过大力发展以现代服务业为主的12个重点产?#23707;?#22823;力提高消费在经济发展中的比重两个举措来填补。党的十八大以来,海南以国际旅游岛建设为总抓手,落实新的发展理念,全省重点发展旅?#25105;怠?#20114;联网、金融?#35748;?#20195;服务业,逐渐摆脱对房地产业的依赖。2017年,服务业对经济增长?#27605;?#29575;达79.5%,12个重点产业增加?#20302;?#27604;增速达10.1%,占经济总量超7成。

              2015年,海南提出重点发展旅游、热带特色高效农业、互联网、医?#24179;?#24247;、现代金融服务、会展、现代物?#40140;⒂推?#21307;药、低碳制造、房地产、高新?#38469;?#25945;育?#24149;?#20307;育产业等12个重点产业,并出台一系列相关扶持政策。

              近年来,海南?#20013;?#25913;善互联网产业发展环境,打造了海南生态软件园、海口复兴城和海南数据谷?#28982;?#32852;网产业发展载体,实现了每年25%的增速,成为12个重点产业中发展最快的产业。2017年,海南互联网产业实现营收430亿元,增长约30%。与此同时,发挥生态环境优势,当前,海南已构建了海洋旅游、康养旅游、文体旅游、会展旅游、乡村旅游、森林生态旅游、特色城镇旅游、?#20309;?#26053;游、产业旅游以?#30333;?#39033;旅游等十大富有海南特色的旅游产品体系,并着力加快发展现代服务业。

              海南省工?#23707;?#20449;息化厅厅长王静表示,12个重点产业符合海南客观?#23548;剩?#26159;海南最?#36136;?#30340;产业主攻方向。海南正在?#36139;?#30456;关规划,大力发展“陆(以南繁育种为代表的热带高效农业)、海(深海科技及产业)、空(航天科技及产业)”高科技产业,形成一批先进制造业、高端研发、科?#25112;?#32946;、信息应用等新兴产业,加快规划建设文昌航天科?#27762;恰?#19977;亚深海科?#27762;?#21644;南繁育种科?#27762;恰?/p>

              走过建省办经济特区的辉煌30年,今日之海南,站上了新的历史起点。步入新时代的海南,以深化供给侧结构性改革为主线,以一流的生态环境优势,奋力开启迈向高质量发展的新征程。

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